Wenn ein neuer Mietvertrag aufgesetzt werden soll, dann soll es meistens schnell und unkompliziert verschriftlicht werden. Der einfachste und meistens naheliegendste Schritt ist dann die unkomplizierte Beschaffung eines Vordruckes – in den meisten Fällen aus dem Internet oder aus einem Schreibwarengeschäft. Hier gilt es aber zu beachten, dass viele dieser Vordrucke veraltete Klauseln nutzen, welche nach der aktuellen Rechtsprechung ungültig und somit nicht mehr anwendbar sind. Ein Mietvertrag sollte daher grundsätzlich vom Mieter und vom Vermieter geprüft werden, da ungültige Klauseln im Nachhinein für beide Seiten kostenintensiv werden können.
Besonders private Vermieter nutzen gerne die leicht zu beschaffenen Vordrucke, welche dann bei allen Mietern genutzt werden. Eine Rechtssicherheit wird hierbei selten geprüft und der Vermieter verlässt sich nach der Unterschriftleistung auf die rechtliche Sicherheit des geschlossenen Vertrages. Zu Unrecht, da in den letzten Jahren der Bundesgerichtshof (BGH) einige Urteile gesprochen hat, die viele Klauseln aus den gängigen Mietvertragsvordrucken für unwirksam und damit für nichtig erklärt hat.
Die Renovierungsklausel – gerne genutzt, aber oft unwirksam
In veralteten Mietvertragsvordrucken findet man noch oft die bekannten Schönheitsreparaturklauseln, die die Renovierungstätigkeiten des vermieteten Objektes regeln sollen. Nach der gültigen Rechtsprechung sind diese Klauseln ungültig. Eine Klausel kann beispielsweise beinhalten, dass der Mieter bei seinem Auszug die Türen, Fenster und Wände zu streichen hat. Diese Fälligkeitsregel wurde vom BGH für ungültig erklärt und somit ist ein Mieter nur dann zum Streichen verpflichtet, wenn dies auch tatsächlich als notwendig erachtet wird. Generell kann ein Mieter eine Renovierungsklausel also ignorieren und das Objekt ohne eine Renovierung verlassen.
Wird im Mietvertrag eine regelmäßige Renovierung in bestimmten Zeitintervallen verlangt, wird dies auch als starre Fälligkeitsregel bewertet. Auch diese Klausel kann der Mieter bedenkenlos ignorieren und somit festgelegte Renovierungsarbeiten, rechtskonform, nicht durchführen.
Wird der Mietvertrag über eine nicht renovierte Wohnung abgeschlossen, so ist eine Renovierungsklausel generell nicht wirksam, da die Wohnung zu Mietbeginn in einem unrenovierten Zustand war. Der Mieter muss somit grundsätzlich nicht für den Verschleiß des Vormieters haften oder aufkommen. Eine übliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter beinhaltet meistens die Maler – und Tapezierarbeiten. Ein genutzter Teppich muss hingegen nicht ersetzt werden, wenn der Mieter diesen im normalen Gebrauch hatte. Übermäßige Beschädigungen sind aber zu beheben oder zu ersetzten. Ist die Wohnung mit Parkettboden versehen, kann der Mieter nicht zum Abschleifen des Bodens verpflichtet werden.
Die Kleinreparaturklausel – praktisch, aber mit Vorgaben
Die Klausel mit Bezug auf Kleinreparaturen ist auf vielen gängigen Vordrucken zu finden. Zieht man hier das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zu Rate, ist der Vermieter dazu verpflichtet, dass sich das vermietete Objekt in einem Zustand befindet, der den vertraglich zugesicherten Gebrauch ermöglicht. Wichtig ist hierbei, dass es rechtlich erlaubt ist, den Mieter zu Übernahme von Kleinreparaturen zu verpflichten. Die Kosten muss der Mieter hierbei selber tragen. Es wird eine Grenze festgelegt, bis zu welcher Summe der Mieter für die Reparatur aufkommen muss und ab welcher Rechnungssumme der Vermieter zur Zahlung verpflichtet ist. Der Kostenrahmen für den Mieter muss aber im überschaubaren Rahmen bleiben. Es gibt keine fest definierte Summe, da diese von den Gerichten jeweils unterschiedlich beurteilt wurde. Als ersten Richtwert kann man einen Wert aus dem Jahr 1989 übernehmen, in welchem das BGH eine Grenze von 100,- DM als angemessen angegeben hat, die für eine einzelne Reparatur vom Mieter zu tragen ist. Dieser Richtwert kann in die heutige Zeit mit 75,- € bis 110,- € übertragen werden. Vorsicht ist geboten, wenn ein Mietvertrag eine höhere Mietergrenze vorsieht. Wird diese überschritten, kann die Klausel als unwirksam gewertet werden und der Vermieter muss alle Kleinreparaturen somit selber tragen.
Natürlich kann ein Vermieter nicht verlangen, dass unzählige Kleinreparaturen vorgenommen werden. Hier gilt eine Belastungsobergrenze, die von den Gerichten unterschiedlich beurteilt wird. Als Richtwert sollte man zwischen sechs bis acht Prozent der anfallenden Jahresbruttokaltmiete veranschlagen.
Für die Kleinreparaturklausel ist ein wichtiger Faktor, dass nur Gegenstände dieser unterliegen, welche der Mieter auch häufig in der Nutzung hat. Dieses beinhaltet also beispielsweise Gegenstände wie einen Wasserhahn, einen Lichtschalter oder die WC-Spülung. Werden in der Klausel Schäden an Rohren oder verbauter Elektrik aufgeführt, kann dies zur Unwirksamkeit der Kleinreparaturklausel führen.
Haustierhaltung – die Regelung für tierische Untermieter
Laut dem BGH ist ein grundsätzliches Verbot der Haustierhaltung innerhalb der gemieteten Wohnung unzulässig. Im Falle einer Kleintierhaltung, wie beispielsweise von Meerschweinchen oder Wellensittichen, ist die Haltung innerhalb der Wohnung erlaubt. Bei Hunden und Katzen muss der Vermieter seine Zustimmung im Einzelfall erteilen. Das Ablehnen dieser Haustierhaltung ist aber nur bei guten Gründen (z. B. zu viele Tiere in einer zu kleinen Wohnung) rechtskonform und zulässig.
Mietminderung – bestehendes Mieterrecht
Ein Mieter hat das Recht auf eine begründete Mietminderung. Bei einem Mangel innerhalb der Wohnung, ist der Mieter berechtigt die monatlichen Mietzahlungen anteilig anzupassen bzw. zu kürzen. Eine Klausel im Mietvertrag, welche dieses Recht ausschließt, ist laut dem BGB für den Mieter unwirksam.
Zusammenfassung – Vorsicht bei veralteten Formularen
Die deutsche Gesetzgebung ist mieterfreundlich eingestellt. Rechtsprechungen werden häufig zu Gunsten der Mietpartei gesprochen. Viele veraltete Klauseln wurden als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen und somit vom BGH als unzulässig erklärt. Kein Mieter muss unbedingt alles hinnehmen was schwarz auf weiß geschrieben steht. Trotzdem ist nicht jede befremdliche Klausel unzulässig, aber wenn diese im ersten Moment anmaßend erscheint. Wichtig ist, dass der Mietvertrag als das gesehen wird, für das er aufgesetzt wurde: Die Grundlage eines Mietverhältnisses! Bezüglich der Formularwahl sollte man sich bei älteren Vordrucken immer über die aktuelle Gesetzeslage informieren und nur zulässige Klauseln verwenden. Einen amtlichen oder einheitlichen Vordruck für Mietverträge gibt es derzeit nicht. Ungültige Klauseln können natürlich jederzeit aus dem Mietvertrag entfernt oder geändert werden. Im Einzelfall kann aber auch das gesamte Mietverhältnis für ungültig erklärt werden. Aus diesen Gründen ist ein wachsames Auge auf die Inhalte von Mietverträgen anzuraten, da diese das Mietverhältnis und somit auch ein vertrauensvolles Miteinander bestens absichern sollen.
