Mieterhöhung: Was gilt es zu beachten?

Immobilien sind in den letzten Jahren zu einer immer beliebter werdenden Anlageklasse mutiert. Kein Wunder, schließlich steckt hinter den abstrakten Zahlen, die das eigene Vermögen beschreiben, ein „tatsächlicher Wert“, den Investoren physisch wahrnehmen können – Ein Aspekt, der gerade in Zeiten undurchschaubarer Finanzprodukte sehr attraktiv und charmant wirkt. Auch erfreuen sich Wohnhäuser eines guten Wertzuwachses, der von Börsen- und Geldmarkt geradezu entkoppelt wirkt.

Letztendlich stellt sich aber eine Frage: Wie werden tatsächliche Einnahmen erzielt? Darauf gibt es zwei Antworten. Zum einen kann das Objekt natürlich nach einer ausreichenden Wertsteigerung verkauft werden, doch der weitaus nachhaltigere Weg der Gewinngenerierung ist die Vermietung. Dabei ist die Erhöhung der Miete durchaus häufiger nötig, um Kosten und Inflation decken zu können, aber auch die eigenen Einnahmen zu maximieren. Einiges gilt es aber zu beachten.

Minenfeld aus gesetzlichen Regelungen

Das große Problem: Viele Mieterhöhungen werden mit formalen Fehlern aufgesetzt und somit rechtlich anfechtbar. So hat die Ankündigung der Änderung des Mietvertrags zwangsläufig den Namen des Vermieters, eine Datumsangabe und der exakte Betrag, um den die Miete erhöht wird, zu enthalten – eine Prozentangabe ist hier nicht ausreichend! Auch der Zustellweg ist reglementiert: Die Botschaft muss jeder Vertragspartei auf schriftlichem Wege zukommen, also primär auf dem Postweg, zulässig sind aber auch die Zustellung per Mail und Fax. Der Vermieter selbst muss diese Nachricht nicht unterschreiben, das kann auch ein Bevollmächtigter, zum Beispiel ein eingesetzter Verwalter, für ihn übernehmen.

Die Erhöhung wird dann nicht automatisch gültig, die Mieter müssen zunächst zustimmen. Dafür haben diese drei Monate lang Zeit, in denen sie die Konditionen sorgfältig prüfen können. Über die Zustimmung hinaus muss die Erhöhung an sich natürlich auch inhaltlich im Rahmen der Vorschriften geschehen, um Rechtssicherheit zu garantieren. So muss der Vermieter die Sperrfrist einhalten und neue Mietpreise an örtliche Vergleichsmieten und die Kappungsgrenze anpassen.

Sperrfrist: Begrenzung der möglichen Erhöhungen

Die erwähnte Sperrfrist ist eine zwölfmonatige Periode, die unter zwei Umständen abzulaufen beginnt: Mit dem Einzug eines neuen Mieters und einer Mieterhöhung. In diesem Zeitraum dürfen keine weiteren Preissteigerungen vollzogen werden. Ausnahmen gelten für Privatanleger, die Mietpreise an örtliche Standards angleichen dürfen, doch auch diese Ankündigung tritt endgültig erst drei Monate nach dem Ablauf der Sperrfrist in Kraft.

Keine Steigerung ins Unendliche!

Auch gilt es Obergrenzen bei Preissteigerungen zu beachten. Eine davon kann durch die Mietpreisbremse bedingt sein – Dann müssen sich Mieten am örtlichen Mietspiegel orientieren beziehungsweise, wennn nicht vorhanden, an einer vergleichbaren Wohnung in der Nachbarschaft. Herangezogen werden nur Objekte, die auch in ihrer Ausstattung vergleichbar sind, so kann etwa eine Wohnung mit Zentralheizung schwerlich mit einem Objekt mit Gas- oder Ölofen gleichgesetzt werden. Wenn ein Mietspiegel vorhanden ist, bekommt dieser allerdings immer den Vorzug, egal ob aktuell oder eher veraltet, wie auch die Rechtssprechung bestätigt (AG Ludwigsburg Az. 3 C 1475/13).

Eine andere Grenze ist die gesetzlich festgelegte Kappungsgrenze. Nach deren Vorgaben dürfen Mietpreise in drei Jahren um maximal 15%, in manchen Bundesländern 20%, steigen. Eine Überschreitung dieses Wertes macht die Konditionsänderung ungültig. Auch darf die Mietkaution nicht von Erhöhungen beeinflusst werden.

Gute Begründung vonnöten

Für jede Mieterhöhung wird eine Begründung benötigt. Zulässig sind hier die Anpassung an die ortsüblichen Preise, aber auch gestiegene Betriebskosten oder angefallene Modernisierungskosten. Achtung: Von diesen Modernisierungsausgaben dürfen maximal 11% über die Miete auf die Bewohner umgelegt werden – und das auch nur, wenn Energieffizienz oder Wohnwert auch dauerhaft gesteigert werden und es sich nicht um gewöhnliche Reparatur- und Instandhaltungsaufgaben handelt.

Seit 2013 darf auch der energetische Zustand einer Wohnung in die Preisbildung einbezogen werden und so können hiermit teilweise sogar Erhöhungen, die über den Mietspiegel hinausgehen, begründet werden.

Werden Mieterhöhungen mit rechtlichen Fehlern angekündigt und der Mieter stimmt ihnen zu, so werden sie trotzdem wirksam. Gehen Mieter allerdings gegen vermeintlich inkorrekte Steigerungen vor und das Gericht teilt ihre Ansicht nicht, müssen die Antragsteller in vielen Fällen Gerichtsgebühren und Anwaltskosten übernehmen.

Preissteigerung als Dauerauftrag: Regelmäßige Mieterhöhungen

Die Miete kann auch in regelmäßigen Abständen gesteigert werden. Dafür gibt es zwei Modelle: Die Indexmiete oder die transparente Staffelmiete. Bei der ersten Variante wird festgelegt, dass die Miete regelmäßig an die aktuellen Marktbedingungen angepasst wird. Dabei muss zwangsläufig der aktuelle Verbraucherpreisindex angegeben und angewendet werden, ansonsten wird die Erklärung nach Ansicht des Amtsgerichts Starnberg ungültig (AG Starnberg, Urteil v. 21.02.14, Az. 2 C 1641/13). Bei der Staffelmiete hingegen wird ein Prozentsatz vereinbart, um den die Mietpreise in bestimmten Abständen steigen.

Zu beachten ist, dass bei einem Übereinkommen dieser beiden Arten oder auch einer vertraglich vereinbarten Festmiete keine weiteren Mieterhöhungen aus der Reihe möglich sind.

Fazit: Vorsicht ist besser als Nachsicht

Aus den Hinweisen wird deutlich, dass man bei einer Mieterhöhung allerlei Regeln im Blick behalten sollte, um seine Forderungen auch durchsetzen zu können. Bei deren Beachtung sollte alles glatt gehen – und doch sollte die Preissteigerung vielleicht, so oft es möglich ist, ganz vermieden werden. So schafft man zufriedene Mieter, ein gutes Hausklima und vor allem weniger Stress für sich als Vermieter!