Vermieter dürfen ihren Mietern nicht unbegründet kündigen, das sieht der gesetzliche Kündigungsschutz vor. Fristgerechte Kündigungen auslaufender Mietverträge sind ebenso rechtens wie fristlose Kündigungen bei begründetem Vergehen des Mieters. Vermieter müssen ihren Mietern grundsätzlich die Vertragskündigung schriftlich übermitteln, am besten mittels Einschreiben mit Rückschein, um den Versand der Kündigen nachweisen zu können.
Störung des Hausfriedens
Mieter müssen sich in Mehrmietparteienhäusern rücksichtsvoll verhalten, dass andere Mieter im Haus nicht in ihrer Ruhe und dem Frieden gestört werden. Hält sich ein Mieter nicht an die Hausregeln und stört massiv den Hausfrieden, muss der Vermieter den Mieter schriftlich abmahnen. Ist auch nach der zweiten Abmahnung der Mieter nicht bereit, den Hausfrieden zu wahren und die Hausregeln einzuhalten, dürfen Vermieter Störenfriede fristgerecht kündigen. Unter Berücksichtigung des § 543 Abs. 1 BGB ist es Vermietern gestattet, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Als Störungen des Hausfriedens sind anerkannt: die regelmäßige Ruhestörung, gewaltsames Verhalten gegenüber anderen Mietern, Besuchern oder dem Vermieter oder der Hausverwaltung, wiederholte Polizeieinsätze, Verstöße gegen das BTM-Gesetz und die Verunreinigung des Hauses. Dabei ist es unerheblich, ob nur der Mieter oder einer seiner Angehörigen oder Freunde den Hausfrieden stört.
Mietrückstände des Mieters
Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB hat der Vermieter das Recht, seinem Mieter außerordentlich zu kündigen, wenn dieser mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand steht, die Kaution auch nach wiederholter Aufforderung nicht zahlt oder unberechtigt Mietanteile zurückhält. Die Kündigung hat in jedem Fall schriftlich zu erfolgen. Eine Zahlungsaufforderung mit dem Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht dürfen Vermieter ihren säumigen Mietern bereits nach dem ersten Mietrückstand zustellen.
Mieter mit einem Mietrückstand können eine Schonfrist beantragen, laut § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beträgt diese zwei Monate. Gleicht der Mieter den Mietrückstand binnen dieser Zeit vollständig aus und gerät nicht mit einer weiteren Miete in Verzug, ist die fristlose Kündigung hinfällig.
Schäden der Mietsache
Mieter, die sich nicht an die Vertragsvereinbarung im Bezug auf den Zustand der Mietsache halten, darf gekündigt werden. Hierbei besteht für die Vermieter aber die Pflicht, den Nachweis zu erbringen, dass der Mieter das Mietobjekt so behandelt, dass ein Wertverlust droht. Nach § 543 Abs. 1 BGB darf die Kündigung fristlos erfolgen, wenn das Vergehen des Mieters eindeutig und ersichtlich ist.
Des Weiteren hat der Mieter, wie vertraglich vereinbart, diverse Sicherheitsvorkehrungen zu treffen und Kontrollen zuzulassen. Vermieter, die ein Mietobjekt mit einem Rauchmelder ausstatten, haben das Recht, die Tüchtigkeit der Alarmanlage durch einen Fachbetrieb prüfen zu lassen. Der Mieter ist verpflichtet, dem Prüfer der Anlage Zutritt zu den Wohnräumen zu gewähren, damit dieser seiner Prüfungspflicht nachkommen kann. Die Verweigerung des Mieters gilt als Kündigungsgrund.
Zweckentfremdung und Untervermietung
Mieter dürfen das Mietobjekt nicht zweckentfremden. Wird ein Objekt als Büro gemietet, darf daraus keine Wohnung gemacht werden. Anders ist es mit einer Mietwohnung, die Mieter nicht in ein gewerbliches Büro umwandeln dürfen. Untervermietungen bedürfen der Zustimmung des Vermieters, ebenso die kurzzeitige Vermietung an Reisende. Hält sich der Mieter nicht an die Vorschriften, darf der Vermieter seinen Mieter abmahnen und bei wiederholtem Verstoß kündigen.
